▷(초과이익환수제) 재건축 규제 정책, 계산방법 및 합헌 이유는?

 

초과이익환수제 탄생 배경

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재건축 초과이익환수제 주요 내용

 

초과이익환수제는 부동산 재건축 사업을 대상으로 생겨난 규제 중 하나입니다. 줄여서 재초환이라고 부르기도 합니다. 관련법은 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 제정되어 재건축 조합원 1인당 3,000만 원 이상의 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익 금액에 따라 50%까지 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도입니다. 재개발로 발생한 이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 투기를 방지하기 위한  목적으로 시행되는 제도입니다.

 

1인당 평균 재초환 부담금

 

재초환은 처음으로 2005년 노무현 참여정부 당시 이른바 8.31 부동산 대책의 일환으로 발표되었습니다. 하지만 실제 입법 논의까지 가지는 못했고 2006년 이른바 3.30 부동산 대책으로 다시 발표되었습니다. 그 당시에 노무현 대통령이 집권 시작 후 전국의 부동산 재건축 아파트 단지들이 가파르게 가격이 상승하면서 이 재건축초과이익환수제를 발표한 것입니다. 발표 당시부터 위헌 논란을 계속 빚었으며, 2006년 5월 2일 열린우리당과 민주노동당의 연합으로 한나라당과 국회 공성전을 벌인 끝에 강행처리가 되었습니다. 2006년 5월에 법이 공포되었고, 실제 재초환을 적용한 재건축 아파트단지는 2008년부터 발생하였습니다. 하지만 2008년에는 세계 금융 위기로 인해 아파트 재건축 사업 자체가 취소되건 무기한 연기되는 경우가 많이 발생하게 하면서 정작 실제로 적용된 단지는 거의 없었습니다.

 

 

2012년 연말에 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간은 재초환 제도가 일시 중단되었습니다. 이때 아파트들이 대거 재건축 사업을 진행하게 되었습니다. 그러다가 문재인 정부에서 2017년 8.2 부동산 대책을 통해 5년간 시행 중단된 일몰기한이 종료되었고 부동산 규제책의 일환으로 재초환 중단 재연장 없이 재초환 제도가 2018년 1월 1일부로 부활하였습니다.

 

초과이익환수제에 따른 부담금의 예

 

예를 들어 재건축 아파트 소유자 A씨의 사업 개시 시점의 주택 가격이 10억원, 종료 시점의 주택 가격이 15억원으로 가정하였습니다.

정상주택 가격 상승분이 2억원(연평균 상승률, 기간 고려), 개발비용이 5천만원 일 때, A씨는 재건축으로 인해 2억5,000만원(종료 시점의 주택가격-사업 개시 시점의 주택가격-시세 상승분-개발비용)의 이익이 발생하게 됩니다.

이에 A씨는 9,000만원 [2000만원+(1억4000만원*50%)]의 부담금을 내야 하는 것으로 예상됩니다.

 

누가 소송을 했나? 부담금은 얼마를 내야지?

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2018년 1월 1일부로 재건축 초과이익환수제가 부활하자 아파트 재건축 단지들은 전면 반발하였습니다. 재건축 단지 조합원들은 연합하여 헌법재판소에 헌법소원을 제기하게 되었습니다. 그러나 헌법재판소는 재초환에 대한 본안 심리를 하지 않고 각하 처분을 하였습니다.  2019년 12월 27일에는 헌법재판소에서 본안 판단이 들어간 재건축 초과이익환수제가 위헌이 아니라 합헌이라는 결정을 내리게 되면서 재건축시장은 타격을 받을 것으로 예상됩니다.

(각하 : 소의 신청 또는 청구가 부적법하거나, 그 신청 또는 청구 절차가 법령을 위반한다는 이유로 그 실체적인 내용에 관한 판단을 하지 않고 그 신청 또는 청구를 배척하는 것을 말합니다.)

 

초과이익환수제 일지

 

헌재는 27일 한남연립 재건축조합이 지난 2014년 9월 제기한 재건축부담금 부과에 대한 헌법소원 청구에 대해 ‘재건축초과이익환수에관한법률’ 제3조 등이 평등·비례·법률 명확성의 원칙과 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다고 판단하였습니다. 재건축부담금이 공시지가라는 객관적 절차를 거쳐 산정되고 정상지가 상승분, 개발이익이 공제되기 때문에 피해가 최소화된다고 밝혔습니다. 아울러 부담금을 부과하지 않는 재개발과의 형평성 문제와 관련해서는 공익성, 구역지정 요건, 절차 등을 고려할 때 본질적인 차이가 있어 차별이 정당하다고 봤습니다. 

 

서울 한남동 한남파라곤(옛 한남연립 729). 이 단지 조합이 낸 헌법소원심판에 대해 헌법재판소는 지난해 12월 재건축 초과이익환수제가 헌법에 위배되지 않는다고 결정

 

한남연립은 2012년 9월 재건축부담금 17억2,000만 원(1인당 5,500만 원)이 부과되자 헌법소원을 제기하였습니다. 국토교통부 관계자는 “헌재의 이번 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 거둘 수 있게 됐고 이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것”이라고 밝혔습니다.

 

단지별 재초제 부담금 예상액

 

(반포현대, 연희빌라, 문정동136, 신성빌라, 자양아파트, 개봉5구역, 화곡1구역 재건축 초과이익환수제 예상 부담금)

국토부에 따르면 전국 지자체에서 재건축부담금을 통지한 조합은 모두 16곳, 부담금 총액은 1,254억 원입니다. 재건축단지의 경우 민간택지 분양가상한제 시행으로 어려움을 겪는 가운데 재초환마저 합헌 판결을 받으면서 재건축 조합원들은 분담금에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 일부 부동산 전문가는 “헌재가 재초환에 대해 위헌으로 판결하기를 기대했는데 결과적으로 합헌으로 결정이 났다”며 “재건축단지 중 여러 악재가 동시에 몰리면서 사업을 중단하는 곳도 나올 가능성이 크다”고 밝혔습니다.