▷(건폐율과 용적률) 계산방법 과 차이점은? 대지면적, 건축면적, 연면적 같이 살펴보기

 

 

부동산 관련 기사에서 자주 볼 수 있는 건폐율과 용적률이 있습니다. 특히, 재건축 관련해서 단지를 비교할 때 용적률을 중요하게 보는 경우가 많이 있습니다. 부동산 관련 기본 용어이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기 쉬운데요, 오늘은 이런 건폐율과 용적률을 살펴보겠습니다. 

연면적, 대지면적, 건축면적, 바닥면적

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용적률과 건폐율을 계산하기 위해서 4개 용어 의미를 추가로 알아보겠습니다.

 

 

대지면적은 땅의 수평투영면적을 말합니다. 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기로 쉽게 생각해서 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적으로 이해하면 쉬울 것 같습니다. 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외된다고 합니다. 

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 이것도 하늘에서 바로 내려다봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적으로 건축물 대부분 1층 바닥면적이 넓기 때문에 1층 바닥면적이 이에 해당합니다. 

바닥면적은 건물의 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등으로 이뤄진 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 

연면적은 대지의 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 

건폐율이란?  건폐율 계산 방법

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건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100 

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적 비율을 말합니다. 건폐율을 제한하고 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타의 재해 발생 시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다. 

예를 들어 100제곱미터 대지에 30제곱미터 건물을 지었다고 해보겠습니다. 이 경우 건폐율은 30%가 됩니다

 

건폐율 계산 방법

 

건폐율이 클수록 대지면적보다 건축면적의 비율이 높다는 것입니다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있는데 그래서 건폐율은 높은 것이 좋습니다. 건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다. 

 

건폐율 최대한도

 

건폐율은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 범위 내에서 지자체의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있습니다. 즉 땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연환경 보전지역에서는 건폐율이 낮습니다. 도시에서는 빌딩이 숲을 이루고 교외로 나갈수록 드넓은 앞마당이 있는 전원주택이 존재하는 이유도 건폐율과 밀접한 관련이 있다고 보시면 됩니다. 건폐율이 90%에 달해 토지를 최대한 활용할 수 있는 도심의 상업지 땅값이 가장 비싼 이유도 이 때문입니다. 

 

 

용적률이란?  용적률 계산 방법

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용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100 

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 용적률도 건폐율과 마찬가지로 규제와 제한하는 이유는 도시의 과밀화를 억제하고, 일조권과 채광권 등을 확보하여 쾌적한 생활환경을 조성하기 위해서 입니다.

용적률의 개념을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 100㎡ 대지가 있습니다. 여기에 바닥면적이 50㎡ 건물을 4층으로 지었습니다. 그러면 이 건축물의 연면적(각 층 바닥면적 합계)은 200 제곱미터가 됩니다. 따라서 용적률은 200%가 됩니다.

 

용적률 계산방법

 

이때 주의하실 점이 있습니다. 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 됩니다. 가령 바닥면적이 70㎡ 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었다면 이 건물의 연면적은 280(70 * 4 = 280)㎡가 됩니다. 하지만 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적은 포함되지 않습니다. 용적률 산정 시의 연면적은 210(70 * 3 = 210) 제곱미터 즉 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다.

 

용도에 따른 용적률 비교

 

그리고 또 하나 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 바닥면적이 70㎡ 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었습니다. 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용합니다. 이 경우 이 건물의 연면적은 280㎡입니다(7 * 4 = 280). 그런데 이 건물의 용적률 산정용 연면적은 140㎡가 됩니다. (지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외)

 

 

지금까지 살펴봤던 것처럼 용적률이 클수록 대지면적보다 건축물 연면적의 비율이 높다는 것입니다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었기 때문에 건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있습니다. 그러므로 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 당연히 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다. 그리고 이 용적률도 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.

 

건폐율과 용적률이 미치는 영향

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용적률과 건폐율 계산 방법

 

건폐율과 용적률이 건물 층수에 어떤 영향을 미치게 되는지 살펴보겠습니다. 건폐율이 50%인 100㎡의 땅이 있습니다. 이때 용적률이 300%인 경우와 100%의 경우가 있다면 몇 층까지 올릴 수 있는지 비교해 보겠습니다. 일단, 300%는 그림에서 보는 것처럼  최대 6층까지 올릴 수 있지만 100%인 곳은 2층까지 지을 수 있습니다. 바로 용적률과 건폐율에 따라서 건물을 지을 수 있는 높이가 달라지기 때문입니다.

 

 

 

아파트 연도별 용적률 차이

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용적률은 시대 상황에 따라 달라져 왔습니다. 바로 아파트의 경우 용적률의 변화를 체감할 수 있는데요, 1990년 4월 이전 250% 이하에서 이후 주택 부족 등의 이유로 300%까지 허용하게 됐습니다. 그러다 같은 해 11월에는 400%까지 완화되었습니다.  2000년 7월 다시 용적률이 250%로 제한되고 있습니다. 

 

용적률 변화 추이

 

실제 전국 아파트(주상복합 제외)의 평균 용적률을 시기적으로 보면 1990년 이전 준공 아파트의 평균 용적률이 192%로 가장 낮고 1991~2000년에 지어진 아파트가 255%로 가장 높습니다.  이에 비해 2001~2010년은 222%, 2011~2014년은 200% 수준에 그치고 있습니다.

용적률이 중요한 이유가 향후 아파트 재건축 시에는 수익성 악화로 돌아오기 때문입니다. 아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데, 이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 대지 지분을 더 많은 사람과 나눠야 해 과거 높은 용적률을 적용해 지어진 아파트의 많은 가구는 향후 재건축에 있어서 지분 확보에 불리하기 때문입니다.