▷(아파트 리모델링) 재건축 vs 리모델링, 장단점 알아보기

 

아파트 리모델링 사업

아파트 리모델링 사업이란?

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아파트 재건축 이외에 리모델링 사업이 주목받는 이유를 살펴보도록 하겠습니다. 리모델링 사업은 재건축과 같이 전면 철거 방식이 아닌 기존 건물을 그대로 유지하면서 단지를 새로 만들기 때문에 친환경적이고 공사비를 절감할 수 있습니다.

사업 단계는 조합설립, 안전진단, 건축심의, 행위허가, 이주/착공, 입주순으로 진행되며 이 중 건축심의는 리모델링 설계안을 최종 점검받는 가장 중요한 단계로 건축심의가 통과되면 사실상 사업이 본 궤에 올랐다고 볼 수 있습니다. 까다로운 사업절차를 가진 재건축과 비교하면 비교적 절차가 간단하며 사업 기간도 재건축에 비해 짧지만 늘릴 수 있는 가구 수가 최대 15%로 제한되고, 내력벽 유지가 필수 조건이어서 설계에 한계가 있다는 것은 단점입니다.

재건축 및 리모델링 사업은 시간은 곧 돈인데 절차를 얼마나 빠르게 진행하고 단축하느냐에 따라서 분담금 및 이자 비용이 들어가는 총사업비가 달라지기 때문입니다. 재건축 사업이 진행되는데 도시정비사업의 평균 사업추진 기간이 약 10년이란 점을 고려하면 기간을 단축하는 건 사업의 방향이 달라질 수 있습니다. 재건축/재개발을 결정한 시점부터 따지면, 아파트 재건축은 평균 100개월(약 8년)이 걸리며 조합 갈등 등으로 사업이 지체되면 그 기간이 152개월(12년)까지 늘어나기도 합니다.

하지만 리모델링 사업은  절차를 줄이는 정비방식을 찾는 조합이 많고, 리모델링은 시공 기간이 짧기 때문에 일반 가구 물량이 적어 조합원 분담금 부담이 높아진다는 리모델링의 약점을 상쇄하기도 합니다. 서울시가 발표한 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’ 보고서에 따르면 15년 이상 된 서울 공동주택은 82만 호(2014년 말 기준)며 2025년에는 서울시 전체 공공주택의 91.9%가 리모델링 대상이 되는 것으로 나타났습니다.

 

재건축 대신에 리모델링 사업을 진행하는 이유?

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재건축사업은 건물이 노후화로 도시 및 주거환경정비법을 적용받아 모두 철거 후 다시 새 주택을 짓는 사업입니다. 현재는 30년 이상이지만 40년으로 연한 연장이 이슈가 되고 있으며 조합원이 설립 후 정부의 안전진단 결과를 받아 D등급(조건부 재건축)이나 E등급이 나와야 재건축 추진이 가능합니다. 다만 용적률이 정하는 범위 내에서 층을 높일 수 있어 용적률에 따라 세대수가 늘어나 조합원들 비용은 절감할 수 있지만 초과 이익환수제가 적용되고 임대주택 의무비율이 생기면서 수익성 하락의 주요 요인으로 작용하였습니다.

리모델링 사업과 재건축 사업 비교

이처럼 재건축은 건축물은 완전히 철거 후 새로운 건물을 지어 자원의 낭비가 심하지만 리모델링은 기본 구조물 일부를 재활용하며 시간과 비용을 절감할 수 있습니다. 다만, 신축을 하는 재건축에 비해 설계에 제약은 많겠죠? 하지만 공사비가 적게 들고 사업 기간은 재건축의 절반 정도에 불과합니다. 현재 용적률이 200% 이상인 단지는 리모델링을 추진하고 반면에 150% 정도라면 재건축사업으로 수익을 내는 방향으로 추진하고 있습니다.

시대별 아파트 용적률

따라서 재건축을 추진하는 단지의 경우 1970~ 80년대 지은 10층 이하 저층 아파트인 데다 용적률이 100%대로 낮은 경우가 대부분입니다. 재건축 이후 지상 35층, 용적률 300%대인 아파트로 탈바꿈하면 일반 분양 물량이 많게는 1,000가구까지 나오기 때문에 건설사는 사업성을 높이고, 조합원들은 건축비 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.

1기 신도시 용적률

하지만 1990~2000년대 지은 아파트단지는 대부분 10층 이상 고층 아파트인 데다 용적률이 200%에 이르다 보니 기존 아파트를 헐고 새로 짓는 것이 사업성이 떨어지는 경우가 많습니다. 1990년대 초반 대거 입주를 시작한 1기 신도시 단지들이 재건축 대신 비교적 합리적인 비용에 새 아파트로 바꿀 수 있는 리모델링을 선택하는 이유라고 생각됩니다.

 

 

리모델링 사업 조건, 수직증축과 수평증축

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리모델링 아파트 사업을 진행하기 위해서는 역시 진단을 받아야 합니다. 다만 건축법의 적용을 받으며 아직 안전에 위협이 되지 않고 15년 이상 건축물이 노후화 억제 및 기능을 향상하기 위해서 목적으로 진행됩니다. 또한, 안전진단 결과는 A등급이나 B등급으로 양호해야지만 진행이 가능합니다. 그런 이유가 리모델링 사업은 내력벽은 그대로 유지한 채로 아파트 단지를 새로 구성하는 작업이라서 기존 골조를 남겨서 보강하고 증축이나 구조변경을 하기 때문입니다.

리모델링 장점

서울시가 내놓은 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’ 보고서에 따르면 리모델링 사업은 맞춤형으로 진행하는 저비용 리모델링과 증축형인 고비용 리모델링으로 나뉩니다. 그중 리모델링 추진조합과 건설회사는 대부분 리모델링 사업으로 추가 이익을 얻을 수 있는 증축형(수직증축형과 수평증축형)의 고비용 리모델링 방식을 선호합니다.

수직증축은 2014년 주택법 시행으로 가능해졌습니다. 가구 수 15% 증가 범위 안에서 최대 3개 층(14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층)까지 가능합니다. 수직증축 리모델링은 아파트 위쪽으로 세대를 더 지어 올리기 때문에 안전진단에서 B등급 이상 받아야 하며 수직증축으로 인해 이웃에게 일조권이나 조망권의 피해가 없어야 하므로 건축법에 따른 일조권 규정에 따라 시공 가능 여부가 결정돼 다소 까다로운 조건이 있습니다. 저층부에  커뮤니티 시설을 확충하여 증축으로 늘린 세대를 일반 분양해 분담금을 낮출 수 있다는 장점이 있습니다.

 

수직 증축형과 수평 증축형

수평증축 리모델링은 기존 아파트 건물 옆 여유 대지에 동을 증축해 가구 수를 늘리는 방식입니다. 예를 들면 전용면적 34평형 아파트를 수평증축으로 42평대로 늘리고 추가로 지하주차장, 커뮤니티 시설 등 주민 공용시설을 확충하는 방식입니다. 안전진단에서 C등급 이상을 받아야 진행 가능하며 이 역시 일반 분양으로 사업비 일부를 충당할 수 있습니다.

 

분담금, 추가 비용과 사업성은?

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실제 사업비를 살펴보면 1978년 준공한 복도식 옛 동신아파트가 31개월간 리모델링을 거쳐 2011년 지하 3층~지상 최고 13층의 계단식 아파트로 탈바꿈했으며 전용면적이 84㎡에서 107㎡로 늘어나며 침실과 욕실이 하나씩 더 생겼고 안방 드레스룸 같은 편의시설도 추가되었습니다. 리모델링 사업비로 주민들은 가구당 1억9500만 원의 부담금을 냈습니다.

리모델링 사업 후 가격 상승효과가 있었는데 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 2007년 2분기 동신아파트 전용 84㎡의 평균 매매가격은 6억8000만 원이었지만 하지만 10년 후인 2017년 2분기 평균 거래 가격은 11억 원에 달했고 부담금을 고려해도 25%가 넘는 수익률을 기록했습니다.

최근 민간택지 분양가 상한제가 도입되면서 30가구 이상 일반 분양을 하는 리모델링 단지도 분양가 상한제를 적용받게 됐면서 사업성이 낮아 어려움을 겪고 있는 리모델링 사업이 더욱 침체할까 우려하고 있어 리모델링협회는 2019년 국토교통부에 리모델링 사업만은 분양가 상한제를 완화해달라는 의견을 제출한 상태입니다.

호수 아파트 리모델링 전

 

호수 아파트 리모델링 후, ‘밤섬 쌍용예가 클래식’ 아파트.옛 밤섬 호수아파트 지상 1 ~2층을 개방한 필로티 구조로 바꾸는 대신 2개 층을 수직증축해 10층에서 12층 아파트로 탈바꿈

 

현재 리모델링을 추진중인 지역은?

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서울시 리모델링 추진 단지 현황

분양가 상한제와 재건축초과이익환수제 그리고 안전진단 강화 등 최근 규제로 재건축 대신 리모델링을 추진하는 단지들이 많이 늘어날 것으로 예상됩니다. 서울 강남권이나 분당 평촌 등 1기 신도시를 중심으로 간헐적으로 추진되던 리모델링 사업이 서울 전역의 노후 단지로 확산하는 분위기가 감지되고 있으며 부동산114에 따르면 현재 서울에서 리모델링을 추진 중인 단지는 42곳 2만5000여 가구로 추정됩니다.

서울시 리모델링 사업 추정 현황

경기연구원 조사 결과, 리모델링 사업이 추진되면 찬성하겠다는 응답 비율이 66.9%로, 5개 신도시 모두 찬성률 60% 이상으로 나타났으며 신도시별로는 일산(75.0%), 산본(74.4%), 분당(63.4%), 중동(61.7%), 평촌(60.0%) 순으로 찬성률이 높았습니다.

분당 리모델링 시범단지

현재 분당에는 총 6개의 리모델링 시범단지가 있으며 이 가운데 정자동 한솔주공 5단지, 정자동 느티마을 3단지, 정자동 느티마을 4단지, 구미동 무지개마을 4단지 등 건축 심의를 통과해 사업계획 승인 신청서가 접수되었습니다. 선축 심의 통과가 리모델링 사업에서는 가장 중요한 단계라서 사실상 본 궤에 올랐다고 보이며 야탑동 매화 1단지는 안전진단 단계, 매화 2단지는 조합설립을 추진 중입니다.

경기도 리모델링 사업 추진 현황