▶ <송파 성지아파트> 수직증축 리모델링 1호 탄생, 지상 3개층 증축

국내 최초 수직증축 리모델링 아파트

국내에서 아파트 리모델링 사업 추진 후 '수직증축' 첫 사례로 성지아파트 리모델링 조합이 제출한 사업계획안이 승인되었습니다. 지난달 송파구청과 정비업계에 따르면 송파구는 지금까지 강남권을 중심으로 수직증축을 추진한 아파트는 많지만 실제로 사업계획이 승인된 곳은 성지아파트가 처음이라고 밝혔습니다.

지난달 23일 한국건설기술연구원이 진행한 2차 안전성 검토 소위원회에서 조건부 합격 판정을 받았으며 한국건설기술연구원은 안전성 검토 결과 중대한 하자가 없다고 보고 설계상 일부 미미한 사안의 최종 보완만 설계사와 조합 측에 요청한 상태입니다.

수직증축 승인은 2014년 주택법 개정으로 수직증축이 가능해진 지 6년 만에 처음입니다. 심재민 송파구청 주거사업과 주무관은 "수직증축으로, 가구 수가 증가하는 리모델링 사업은 성지아파트가 최초"라며 "분담금 확정 총회를 거쳐 이주, 2차 안전진단, 착공의 순으로 진행될 것"이라고 밝혔습니다." 한국건설기술연구원으로부터 공식 통보를 받는 대로 2~3개월 이내에 지구단위계획 변경 등을 거쳐 사업계획을 최종 승인할 방침"이라고 전했습니다.

하지만 리모델링 사업 활성화와 수익성 향상에 직결되는 내력벽 철거 허용 여부는 아직 결론 나지 않았습니다. 내력벽은 위층 구조물의 무게를 견디기 위해 만든 구조부 중 하나로 공간을 수직으로 나누는 벽을 말합니다. 국토교통부는 당초 지난해 말 결론을 내려 했으나 건설기술연구원의 '리모델링을 위한 가구 간 내력벽 철거 안전성 연구용역' 실험이 끝나지 않아 올해 상반기로 미뤄졌습니다. 심재민 주무관은 "성지아파트 역시 내력벽 철거를 고려하지 않고 평면 계획을 한 상태"라며 "향후 국토부의 결론에 따라 설계가 바뀔 수 있다"라고 밝혔습니다.

성지아파트 새로운 아파트로 재탄생

성지아파트는 1992년 준공된 298가구 규모의 단지로, 이번 사업계획 승인으로 리모델링을 통해 기존 15층에 3개 층을 더한 18층짜리 아파트로 탈바꿈하게 됩니다. 수직증축을 통해 가구 수 역시 340가구로 42가구 늘어나고 가구당 전용면적은 84㎡에서 103㎡로 넓어지게 됩니다. 또한, 기존 2개 층이던 지하주차장 역시 리모델링을 통해 3개 층으로 확대되며 시공은 포스코건설이 맡기로 결정되었습니다.

층수와 가구 수가 늘어나는 수직증축 리모델링 단지로선 전국에서 가장 빠르게 사업이 진행되고 있으며 이제 2차 안전성 검토를 최종 통과하면 리모델링 사업계획 승인을 거쳐 이주 및 철거 절차를 밟게 됩니다. 참고로 얼마 전 사업계획 승인을 받은 용산구 이촌 현대아파트는 가구 수가 증가하긴 하지만 수직증축이 아닌 수평증축(별동 증축) 방식입니다.

포스코건설은 성지아파트는 송파구 송파동 171번지 일대로 대지면적이 1만286.1㎡로 용적률 431%, 건폐율 41%를 적용한 수직증축 리모델링 사업을 통해 지하 3~지상 18층 높이의 아파트 340가구 및 부대 복리시설 등을 리모델링을 진행할 예정이라고 밝혔습니다. 성지아파트는 리모델링 사업계획 승인으로 가격도 상승세로 지난해 11월 9억7000만 원에 매매된 이 아파트의 현재 시세는 11억 원까지 올랐습니다.

재건축 대신 리모델링 추진 이유는?

송파 성지아파트는 용적률이 274%가 넘어 사실상 재건축이 어려워 처음 리모델링을 추진한 것은 2008년입니다. 이 단지는 당시에 일대일 리모델링을 추진하다가 2010년 주택 경기가 가라앉으면서 사업이 중단되었고 이후 주택법 개정으로 사업성이 크게 향상되자 2015년 사업이 재개되었습니다.

리모델링은 가구 수 변화 없이 일대일로 진행되다가 2013년 주택법이 개정되면서 수직증축 리모델링으로, 가구 수가 10%까지 늘어날 수 있게 되었고 이듬해인 2014년에는 그 비율을 15%로 높아지면서 기존 아파트 최상층에 2~3개 층을 추가하고 일반분양할 수 있게 허용하게 되었습니다.

수직증축형 리모델링은 기존 아파트의 층수를 늘리는 방식으로 현행 주택법은 15층 미만은 2개 층, 15층 이상은 3개 층까지 층수를 늘릴 수 있도록 허용되었습니다. 리모델링으로 늘어난 주택을 일반에 분양해 사업비로 충당할 수 있어 수평증축 대비 사업성이 높아지게 됩니다. 이 때문에 재건축이 어려운 노후 중층 아파트 단지에서 새로운 사업 대안으로 주목받게 되었습니다.

두 번째 수직증축 리모델링 아파트는?

현재는 수직증축 사업이 성사된 곳은 성지아파트를 제외하면 승인된 곳이 거의 없습니다. 엄격한 안전 기준과 절차 때문입니다. 추가로 수직증축을 추진 중인 단지는 강남구 개포동 대청, 서초구 잠원동 한신로열, 경기 분당신도시 매화마을 1단지 등으로 이들 단지는 1~2차 안전성 검토, 1~2차 안전진단 등을 비롯한 절차가 까다로워 좀처럼 사업에 속도가 나지 않는 것으로 알고 있습니다.

수직증축의 경우 늘어난 층수의 하중만큼 구조가 보강돼야 하는데 지반과 기초공사 방식에 따라 공법이 달라지기 때문입니다. 성지아파트 역시 준공 당시의 도면과 실제 현황에 차이가 있어 애를 먹었으나 비교적 단단한 지대에 지어져 2차 안전성 검토를 통과할 수 있었습니다.

다른 지역인 동작구 우성아파트 2~3차와 극동, 신동아 4차 아파트 등 4개 단지에서 리모델링 조합설립추진위원회가 출범했습니다. 추진위는 수직증축 리모델링을 통해 약 5,000채 규모의 대단지를 조성할 계획이며 같은 날 광진구의 상록타워는 리모델링 주택조합 창립총회를 열었고, 송파구 코오롱아파트도 최근 리모델링 추진위원회를 조성했습니다.

리모델링 사업이 관심받는 이유는?

리모델링이 관심을 받는 것은 재건축과 재개발 사업의 규제를 벗어날 수 있기 때문입니다. 리모델링은 사업을 추진할 수 있는 연한이 준공 후 15년으로 재건축 단지(30년)에 비해 짧습니다. 서울 등 투기과열지구에서 진행되는 재건축의 경우 조합설립인가부터 소유권이전등기까지 조합원 양도가 불가능하지만 리모델링은 거래가 자유롭습니다. 최근 국회에서 주택법 개정안이 통과되면서 리모델링 조합이 소유주 75%의 동의만 얻으면 사업 대지 소유권 100%를 확보하지 않아도 사업계획 승인을 받을 수 있게 된 점도 주목받게 되었습니다.

다만 최근 발표된 민간택지 분양가상한제로 인해 일반분양가가 조합의 당초 계획보다 내려갈 것으로 예상되면서 리모델링 단지들도 사업성에 떨어지게 되었습니다. 리모델링 단지 역시 일반분양분이 30가구가 넘으면 재건축·재개발과 마찬가지로 분양가상한제가 예외 없이 적용되기 때문입니다.

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