▷(RIR 지수) 주택임대료 비율, RIR지수에 대해서 알아보자

주택 가격의 적정성을 확인할 수 있는 지표로 PIR, RIR, HAI가 있습니다. 오늘은 RIR 지수를 살펴볼 예정인데 다른 지수인 PIR은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다. 나머지 HAI를 지수는 다음에 포스팅 할 예정입니다.

관련글 : ▷(PIR 지수) 소득대비 주택가격 비율, PIR지수에 대해서 알아보자

RIR지수란?

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RIR은 Rent Income Ratio의 약자로 우리나라의 소득대비 주거 임대료 비율을 말합니다. 즉, 주거를 위해 쓰는 주택 임대료와 월 소득을 비교하는 것으로, 전세나 월세를 사는 세입자의 임대료 부담 정도를 파악할 수 있는 지표입니다. RIR이 높을수록 주거비 부담이 크다는 뜻으로 해석될 수 있으며 우리나라는 국토교통부가 RIR을 2년마다 조사해 발표하고 있습니다. PIR과 같이 집값이 적정한지를 평가하는 기준으로도 사용되기도 합니다.

RIR지수란?

계산 방법 : RIR = 주거 임대료(월) / 가구당 월 소득

만약에 월 500만 원을 버는 가구가 거주 임대료로 월 100만 원을 지출하고 있다고 가정하면 위와 같은 계산 방법으로 RIR은 20%가 됩니다. 하지만 여기에는 보증금이 빠져 있는데 보증금을 1억 원으로 가정해 보도록 하겠습니다. 그러면 보증금도 연도별 월세 이율로 환산하여 계산해야 합니다. 2020년 월세 이율을 5%로 가정한다면 보증금 1억 원을 월세로 전환하면 연간 500만 원이 됩니다. 따라서 보증금을 월 임대료로 계산하게 되었을 때 약 42만 원(500만 원 / 12개월 = 41만 6천 원) 정도가 됩니다. 따라서 보증금과 월세를 다시 넣어서 계산하게 되었을 때 월 500만 원을 버는 가구가 거주 임대료로 월 142만 원(월세 100만원 + 보증금 월세 전환금 42만원)을 지출하고 있다고 가정하면 RIR은 약 28.4%가 됩니다.

RIR 30% 이상인 예시

반전세 또는 전세로 거주하는 경우 RIR 구하는 방법도 마찬가지입니다. 전세의 경우에는 월세가 없기 때문에 보증금으로만 계산하면 됩니다. 만약에 월 500만 원을 버는 가구가 전세로 4억 원으로 거주하고 2020년 월세 이율은 5%로 가정해 보겠습니다. 보증금 4억 원을 월세로 전환하면 연간 2,000만 원이 됩니다. 따라서 월 임대료로 계산하게 되었을 때 약 167만 원(2000만 원 / 12개월 = 166만 6천 원) 정도가 되며 이런 경우의 RIR은 약 33.4%가 됩니다.

 

국토교통부가 발표한 RIR지수 비교 분석(2006년 ~ 2019년까지)

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20006년부터 발표한 국토교통부 자료를 보면 전국 2018년까지 중위 기준으로 RIR은 15.5% 그리고 수도권은 18.6% 나타났습니다. 따라서 2018년은 중위 기준으로 가구당 월 임대료를 계산하게 되었을 때 20% 미만으로 주택임대료를 지불하고 있다고 보입니다. 

국토교통부 지역 및 소득별 RIR 현황

국토교통부 RIR 비교 자료

2014년부터 집값은 계속 올라갔는데 RIR지수는 계속 떨어지는 모습을 보이고 있는데 왜 그럴까요? 제 생각은 전세라는 제도 때문으로 보여집니다. 전세는 우리나라에만 존재하는 주거 임대 제도로 보증금이 크기 때문에 대출 금리에 영향을 많이 받습니다. 또한 전세 및 월세 비율에서 전세가 차지하는 비율이 높은 편입니다. 

부동산114 전세 및 월세 거래 비중

 

 

이런 상태에서 전 세계가 마이너스 금리 또는 저금리 시대가 열리게 되었고 한국 은행도 그런 영향으로 기준금리를 낮추게 됩니다. 기준금리가 낮아지면 시중 은행의 대출 및 예금 금리가 낮아지게 될 수밖에 없습니다. 이런 이유로 전세 보증금을 월세 이율로 계산하면 이율이 낮기 때문에 전세와 반전세를 월 임대료로 전환하여 계산 시 비율이 낮게 나오는 것입니다.

은행 대출금리 및 한국은행 기준금리 추이

하지만 2019년 상반기에 정부가 발표한 주거실태조사에서도 임차 가구의 월 소득 대비 월 임대료 비율(RIR)은 다시 늘어나는 모습을 보여줍니다. 2018년에는 전국 RIR이 15.5%였는데 2019년에는 16.1%로 상승한 것입니다. 그 이유가 큰 폭으로 상승한 집값으로 전세도 빠르게 올랐지만, 월 소득은 정체되었기 때문입니다. 

2019년 상반기 정부 주거실태조사 발표 자료(2019년 RIR 및 PIR 발표)

하지만 2019년 하반기에 집값이 급등한 현상을 보여주었고 현재 코로라19로 경제가 더 어려워 가계 소득에도 영향을 주었기 때문에 2020년에 추가로 기준금리가 내려갔어도 올해 정부가 RIR을 발표하면 더 높아진 수치를 보일 것으로 예상됩니다.